36 de răspunsuri despre cum să investești în imobiliare în Spania

De curând am susținut webinarul Cum să-ți achiziționezi Primul Apartament în Spania. În cadrul webinarului, am explicat care sunt pașii concreți și condițiile necesare pentru a-ți cumpăra primul tău apartament în Spania. Dar am avut și marea bucurie să lansăm LA CASA DE DINERO– Primul curs în limba română despre cum poți „printa” bani investind în Spania. 

Am primit foarte multe întrebări și am decis să publicăm și pe blog răspunsurile la cele mai relevante și frecvente întrebări, pentru că suntem siguri că informațiile sunt extrem de utile pentru orice persoană care intenționează să investească în imobiliare în Spania.

Pe cei care au întrebări foarte specifice și nu găsesc răspuns în lista de mai jos îi rugăm să ne contacteze în particular și vor primi răspunsurile, în măsura în care le știm, desigur.

1. Ca străin fără rezidență, se poate cumpăra un imobil în Spania?

Da. Avem câțiva clienți nerezidenți, care au cumpărat sau sunt în proces să cumpere apartamente în Spania, atât cu cash cât și cu credit ipotecar. În cadrul cursului LA CASA DE DINERO vom explica care este procesul pentru fiecare dintre modalitățile de cumpărare.

2. Se poate să mă ajutați și în zona Malaga?

Dacă întrebarea se referă la investiții – achiziție de apartamente, atunci răspunsul este DA. Avem parteneri în Malaga și încă în câteva zone din Spania și ne vom dezvolta rețeaua de parteneri în toate zonele unde vom avea cereri.

3. Ce taxe se plătesc ca nerezident, pentru veniturile obținute?

Declarația de venituri pentru nerezidenți se depune trimestrial, iar cea a rezidenților se depune anual. Impozitul pe venitul net este de 19% și crește progresiv*. Venitul net se calculează scăzând din venitul brut (chiria încasată) cheltuielile deductibile*.

(*) aici putem reveni cu detalii specifice, pentru cei interesați de amănunte. De asemenea, în cursul LA CASA DE DINERO vom avea mai multe studii de caz în care analizăm toate aceste aspecte.

4. Se poate să cumperi pe persoană fizică cu credite atâtea apartamente?

Nivelul de creditare se stabilește în funcție de gradul de îndatorare. În cazul nostru a contat atât faptul că aveam bonitate prin deținerea de apartamente cumpărate anterior cu cash, cât și faptul că la venituri se adăugau și chiriile obținute (din închirierea apartamentelor menționate anterior).

Uite răspunsul de la banca (în engleza celui care mi-a răspuns ):

„The maximum indebtedness is 35%

But It is depends of the client, becuause, for example:

• You can have an indebtedness in 30% but a total risk in 200.000 and the mortgage is not aproved
• Or, you can have an idebtedness in 40% and little risk in 20.000 and the mortgage can be aproved.”

5. Câți bani ar trebui să am strânși pentru a face o investiție?

Pentru ca o investiție să aibă un randament foarte bun, la o chirie medie de 450 euro/luna, ar trebui să aloci un buget undeva între 50.000 și 60.000 euro (preț + taxe + comisioane + renovare etc)

Dacă nu ai strânși toți banii ăștia și vrei să investești cu credit, iau ca exemplu un apartament mediu: 45.000 preț de cumpărare.

• Pentru avans ai nevoie de 30%, adică 15.000 euro, la care adaugi taxa de cumpărare de 10% – 4.500 de euro.
• Apoi taxele și comisioanele (notar, intabulare, contracte facilități etc) și renovarea, mobilarea și dotarea pot ajunge (tot ca exemplu) între 5.000 și 15.000 euro.

Așadar, suma necesară, în cazul achiziției cu credit, este între 25.000 și 40.000 euro.

6. La vârsta ta până pe câți ani primești un credit?

Eu aveam peste 55 când m-am mutat în Spania și am luat credit pe 20 de ani. Un client de-al meu, mai tânăr ca mine, a luat pe 30 de ani. Asta pentru că banca vrea să dea credit pe câți mai mulți ani, ca să ia cât mai multă dobândă

7. Mă interesează cum se alege un apartament în care se merită să investești în Spania.

Din punct de vedere al bugetului, vezi răspunsul de la întrebarea 5.

Restul criteriilor sunt zona (chiria medie pe zona respectivă), etajul (4-5 fără lift – chirie mai mică), bloc cu lift (chirie mai mare), necesarul de renovare, mobilare, dotare (bani și timp), amenajare (mai faină – chirie mai mare). Foarte important este să faci o evaluare corectă a investițiilor din punct de vedere al impactului în chirie (da sau nu, și dacă da, cât?). 

În cadrul cursului LA CASA DE DINERO, vei învăța concret toate etapele necesare achiziționării unui apartament în siguranță, fără bătăi de cap și cu un randament cât mai bun.

8. Ce alte orașe din Spania au un randament bun pentru investiții imobiliare?

Suntem membri într-o rețea de investitori în imobiliare (marea majoritate spanioli) și, pe lângă alte informații pe care le schimbăm cu cei din acest network, ne publicăm periodic rezultatele. 

Media randamentului brut a celor 1114 tranzacții publicate în acest grup este de peste 9%. 

ATENȚIE: Investitorii membri în această rețea au făcut aceste 1114 investiții în 52 de orașe din Spania. Am observat că media randamentelor în orașele turistice (Sevilla, Alicante, etc) este de peste 10%, datorită impactului închirierilor pe termen scurt (Booking, Airbnb).

Conform celor de mai sus putem concluziona că în orice oraș sunt oportunități, pentru cei pregătiți să le vadă și să le exploateze! Important este să știi cum să analizezi diversele oportunități, căci profitul se face la cumpărare, în funcție de apartamentul pe care alegi să îl achiziționezi. Despre toate acestea și multe alte tips & tricks vei învăța în cadrul cursului LA CASA DE DINERO.

9. Care este sistemul de creditare la bancă?

R. Vezi răspunsurile la întrebările 4, 5 și 6. Dacă întrebarea ta se referă la alte aspecte, scrie-mi te rog pe mail și îți răspund cu mare drag.

10.  Poți folosi venitul/chiria din apartamentele achiziționate cu cash pentru împrumuturi bancare?

În răspunsul la întrebarea 4 am menționat că la venituri se adăugau și chiriile obținute din închirierea apartamentelor achiziționate cu cash. În cazul nostru a fost vorba de un alt credit ipotecar.

11. Dacă achiziționez un apartament pentru locuință personală în cartier muncitoresc, ce înseamnă “cartier muncitoresc”? Cu ce cartier e echivalent în București? Ferentari, Rahova, Crângași etc? Care sunt pericolele/ riscurile/ părțile negative ale cartierului muncitoresc?

În cartierele muncitorești unde am cumpărat noi și clienții noștri pentru investiții, locuiesc oameni din toate categoriile sociale, dar majoritatea sunt din clasa muncitoare, așa numiții “blue collars”. Nu pot să compar cu cartierele din București menționate de tine pentru că le cunosc doar puțin (în trecere), nu am locuit acolo. Iar comparația cu Spania – Elche ar fi oricum forțată, pentru că aici se trăiește altfel – mai bine și mai sigur, din punctul meu de vedere. Noi locuim tot într-un cartier muncitoresc, doar că mai aproape de centru, dar și aici majoritatea sunt tot “blue collars”. Aici nu văd riscuri mai mari decât în centru – la Elche mă refer. Iar cei care se uită la rase, le pot întâlni pe toate, la fel de bine cam în orice parte a orașului.

12. Ce poți face când apartamentul este ocupat abuziv și ce spune legislația spaniolă?

Am povestit pe larg experiența mea proprie cu fenomenul Okupas în postarea mea din 27 iulie, de pe grupul Mutat în Spania. Te rog vezi acolo toate detaliile. Pe scurt: când închiriem reducem riscul (sau îl transferam) prin încheierea unei asigurări de neplată. În alte situații se poate merge pe cale legală, cu avocat, în justiție, sau prin apelarea la o firma care oferă servicii de dez-okupas. În cadrul cursului LA CASA DE DINERO, avem un întreg capitol despre administrarea imobilelor și gestionarea eficientă a chirișilor.

13. Creditele luate de la banca sunt fixe, variabile sau mixte?  

Primele noastre credite au fost cu dobânda fixă de 1,9%, iar ultimele sunt cu dobândă fixă de 2,4% pe primul an și apoi variabilă.

14. Întreaga piață pare overpriced, ce părere aveți?  

Prețurile au crescut în 2022, părerea mea este că (cel puțin) din 2 motive: hiperinflația și refugiații din Ucraina. Dar întotdeauna vor fi oportunități de investiții – dar doar pentru cei pregătiți să le vadă! (am mai spus asta ).

15. În contextul în care rata dobânzilor la credite a crescut și se așteaptă să mai crească, ar trebui să evităm creditele? 

Asta fiecare trebuie să decidă pentru el, în funcție de profilul lui de risc. Eu, cu profilul meu de risc, aș merge în continuare pe credite, dacă chiria acoperă rata și toate cheltuielile, cel puțin.

16. De exemplu: care e diferența în randament între o proprietate de 50k vs. una de 100k? De ce aș cumpăra 2 apartamente de 50k în loc de unul de 100k?

În Elche, un apartament de 100k se poate închiria cu 600-650 euro/luna, iar unul de 50k cu 400-450 euro/luna. De aceea merită mai mult două de 50 decât unul de 100.

În cadrul cursului LA CASA DE DINERO, vom analiza mai multe tipuri de scenarii (apartamente) pentru a înțelege exact care sunt criteriile după care ar trebui să selectezi un apartament pentru a avea un randament cât mai bun.

17. Cât este impozitul anual pe proprietate?

Impozitul anual pe proprietate (IBI) se calculează în funcție de valoarea cadastrală a imobilului și în funcție de încadrarea lui (oraș, zonă, vechime etc). Ca exemplu, la apartamentele cumpărate de noi pentru investiții, IBI este în jur de 250 euro/an.

18. În Valencia puteți oferi consultanță în vederea achiziționării unui apartament?

În acest caz, pentru acest oraș răspunsul este la fel ca la întrebarea 2: DA.

19. Cine plătește taxele la vânzare-cumpărare locuință? Amândoi sau doar o parte? Care parte? 

Cumpărătorul plătește taxa de cumpărare (10% în Comunitatea Valenciană), iar vânzătorul o taxă care se cheamă “plusvalia”, calculată în funcție de mai multe criterii, principalul fiind vechimea deținerii proprietății – de ex.în cazul concret al unui apartament cumpărat anul acesta în ianuarie și vândut acum în august, plusvalia a fost sub 100 euro. Taxele notariale (în jur de 600 de euro) pot fi plătite de una dintre părți sau împărțite, după cum se înțeleg.

20. Cum verifică Spania că sunt eligibil pentru credit, pe lângă documentele prezentate de mine? 

Vezi răspunsul la întrebarea 4. Banca poate să-ți ceară orice document care să dovedească veniturile și gradul de îndatorare, inclusiv Raport de la Biroul de Credit din România.

21. Există taxe pe chirii pentru investitor? Care anume?

Vezi răspunsul la întrebarea 3.

22. Totuși, care este profitabilitatea NETĂ? Vă rog să facem un calcul pentru un apartament, să vedem după taxe și costuri ce rămâne în mâna.

Uite un simplu exemplu de calcul al randamentului net. Dacă participi la curs, vei avea acces la toate excel-urile și tool-urile noastre de calcul și project management.

23. Este de datoria proprietarului să facă toate reparațiile în apartamentul închiriat? Inclusiv electrocasnice? Nu contează cum sunt folosite de către chiriaș?

În mod normal, chiriașul este responsabil de folosirea obiectelor din casă și a electrocasnicelor în condiții civilizate. Dar, dacă s-a stricat mașina de spălat și nu se văd semnele unei folosiri anormale (care, în acest caz, i s-ar putea imputa chiriașului), atunci proprietarul este obligat s-o repare sau s-o schimbe.

24. Dacă aș achiziționa un apartament, fără să mă mut în Spania, există o agenție care se ocupă de închiriere, de găsirea clientului? Fără nici o implicare din partea mea?

Noi facem lucrurile astea și apoi administrarea proprietății în Elche și desigur că există și alți în afara de noi, atât în Elche, cât și în orice alt oraș.

25. Dacă achiziționez o proprietate în Spania, dar ulterior vreau să vând, pot să repatriez banii fără costuri?

Noi am transferat în Spania banii obținuți din vânzarea proprietăților noastre din România, după ce ne-am plătit acolo taxele și impozitele. Acum costurile de transfer între bănci din UE sunt foarte mici (dar trebuie să le verifici personal, la bancă). La fel poți proceda și după ce vinzi proprietatea din Spania și plătești taxele aici.

26. Dacă am deja un credit prima casă de 250 de euro, venit 1000, dar am cei 30 mii, aș fi eligibilă pentru un credit acolo? Tenerife are aceleași condiții?

Băncile din Tenerife sunt tot spaniole, dar eu am observat (atât la bănci, cât și la autorități) că persoanele de decizie pot aplica regulile băncii (sau ale instituției) după cum cred ele că e bine – își folosesc într-un mod foarte personal responsabilitatea. Se poate ca la banca X dintr-un loc să îți spună DA și la aceeași bancă din alt loc să îți spună NU, la aceeași întrebare. Eu cred că trebuie încercat în cât mai multe locuri. Vezi și răspunsul la întrebarea 4.

27. Cursul conține și informațiile necesare pentru atunci când vrei să cumperi pentru tine? În Spania (familie), la ce anume trebuie să te uiți din punct de vedere al calității, confortului de zi de zi, investiției etc? 

Toate informațiile din curs referitoare la o achiziție imobiliară se aplică și în cazul achiziției pentru locuința proprie, doar criteriile personale diferă: zonă, etaj, renovare, dotări, confort, etc.

28.  Oferiți și asistență juridică? Actele să fie ok, iar dacă este gajat, ipotecat, proprietarul preia inclusiv datoriile anterioare? 

De aspectele menționate în întrebare se ocupă agenția imobiliară a vânzătorului și notarul și ele se comunica cumpărătorului, care le acceptă sau le negociază. În plus, avem un avocat care poate să facă un raport mult mai detaliat al proprietății, la cerere, contra unei taxe.

29. Ce ne puteți spune despre imputacion de rentas? Am citit că se impune cetățenilor nerezidenți care dețin proprietăți imobiliare în Spania chiar și închiriate. Cum afectează acest impozit randamentul de 7% promis în invitația la acest webinar? 

IRPS (impuesto sobre la renta de las personas fisicas) este 19% din 2% din valoarea cadastrală a imobilului, pentru cetățenii EU. La un imobil cu valoarea cadastrală de 50.000 euro, acest impozit este de 190 euro și se plătește în acest fel dacă apartamentul nu este închiriat.

Dacă este închiriat, impozitul este de 19% din venitul net – vezi exemplul de la întrebarea 22.

În cazul rezidenților spanioli, dacă imobilul este închiriat pe termen lung, se aplică o deducere de 60% din impozitul datorat. Din exemplul menționat, în loc de 713 euro, rezidentul spaniol ar plăti doar 285 euro.

Am auzit că unii consultanți îi sfătuiesc pe nerezidenți să plătească impozitul pe venit în cuantum redus, ca și rezidenții spanioli, dar legea (atacată de CE ca injustă față de alți cetățeni EU) se aplică deocamdată așa în Spania și Hacienda/Agencia Tributaria poate recupera diferența, plus penalități, de la cei care nu o respectă.

Pentru cei interesați și care știu spaniolă (sau se apucă de tradus cu Google Translate) am 2 link-uri în care se detaliază cele de mai sus. Am și câteva clipuri YouTube cu detalii despre acest subiect, dar doar în spaniolă.

30. Pentru serviciile de consultanță și de managementul proprietății ce comisioane sau taxe percepeți?

Unul din bonusurile pe care le oferim în cadrul cursului nostru constă în Ghidurile pe care le-am elaborat și pe care le-am oferit membrilor Grupului Mutat în Spania. În cel de-al doilea ghid am trecut toți pașii pentru o achiziție imobiliară în Spania și costurile aferente. Comisioanele mele sunt la nivelul pieței, asemănătoare cu ale altor consultanți care oferă servicii similare. Acest ghid îl pot oferi într-un mesaj privat celor care mi-l cer.

31. Cât costă notarul?

Tarifele întâlnite de mine, până acum, la proprietățile pe care le-am tranzacționat, taxele notariale au fost între 400 și 800 de euro, deci media este la 600 euro.

32. Cursul e 1 la 1?

Cursul LA CASA DE DINERO este structurat în sesiuni săptămânale, online, pe Zoom sau Meet, completate cu materiale suport (checklist-uri, tabele de calcul, studii de caz etc). La acest program vor participa un număr limitat de persoane, deoarece vrem să ne asigurăm că putem aloca suficient timp și atenție fiecărui participant. În funcție de numărul celor înscriși, vom decide cu câte grupe vom lucra. Vom lucra 1 la 1, ca și până acum, cu cei care îmi dau împuternicire să cumpăr în numele lor.

33. Pentru cineva care nu locuiește în Spania, nu este dificil de gestionat un apartament la malul mării închiriat în regim hotelier? Vă ocupați contra unui comision de intermediere și gestionare?

Printre participanții la webinar a fost și o persoană din Luxemburg, pe care o cunosc personal, care are o casă în Spania la malul mării, închiriată în scop turistic și de care se ocupă de la distanță, cu unele ajutoare locale pentru servicii de curățenie și administrare clădire. Vom oferi și noi în viitorul apropiat servicii de administare de acest fel clienților noștri interesați de astfel de investiții.

34. Aveți contacte de persoane care pot evalua un apartament sau adosado, adică evaluarea structurii, a pereților, tavanului / acoperișului, instalațiilor? Adică pot identifica problemele în cazul celor care nu sunt noi, poate la 15 ani, dar nu știi cum au fost construite?

Avem parteneri care pot oferi servicii adiacente achiziției unui imobil, de la avocați, gestori/asesori (contabili) până la arhitecți și specialiști în construcții.

35. Cât de ușor/greu se obține licența de turism?

Am un prieten care a obținut licență de turism pentru o casă în Aspe, cu ajutorul unui consultant. Acesta i-a cerut toate actele necesare obținerii licenței și s-a ocupat de toată lucrarea, contra unui comision. O să pun toată procedura, cu costuri cu tot, într-un studiu de caz, după ce o să o obțin de la prietenul meu. Pe de altă parte, sunt orașe (de ex. Alicante) unde nu se mai dau licențe de turism. Acolo, pentru cei interesați în astfel de achiziții, trebuie să cumpere imobilul cu tot cu licență.

36. Cred că ar fi interesant să ne spuneți dacă știți cum afectează Convenția privind evitarea dublei impuneri dintre Spania și România pe cei care declara băncilor spaniole veniturile lor obținute în România pentru a dovedi că au sursele de venit necesare rambursării creditului. De pildă, conform Convenției, veniturile obținute de cetățenii români rezidenți în Spania din dividende în România se impozitează în Spania corespunzător grilei spaniole (minim 19%), chiar dacă se rețin 5% la sursă în România (procent deductibil exclusiv prin credit fiscal).

Clienții mei de până acum care au luat credit în Spania sunt rezidenți în România și au acolo consultați fiscali care se ocupă de declararea veniturilor lor din chiriile din Spania. Eu, la rândul meu, ca rezident în Spania, am un consultant fiscal care îmi declara veniturile, inclusiv cele obținute în România. Ce am învățat din corporații, ca și alții cu experiență îndelungată în multinaționale, este să folosesc specialiști pentru orice lucrare specifică și importantă.

Știu demult că “The Only Two Certainties In Life Are Death And Taxes”, iar cum de prima nu mă ocup eu, la fel, pe cele din urmă, le las celor mai buni specialiști pe care mi-i permit. Și asta le recomand și clienților mei.

Dacă ai ajuns până la final înseamnă că ești cu adevărat interesat de oportunitatea de a face investiții imobiliare în Spania. 

Știi, de cele mai multe ori oportunitatea nu vine ambalată cu fundă roșie, ci vine atunci când te aștepți mai puțin și miroase a muncă.

Nu vei putea profita nici de această oportunitate, nici de altele care se vor ivi în viața ta, dacă nu îți flexibilizezi mintea și nu ești dispus să muncești pentru visul tău.

Din punctul meu de vedere (la modul cel mai sincer), cursul LA CASA DE DINERO este oportunitatea ta cea mare în acest moment. De ce spun asta?

Pentru că eu mi-aș fi dorit să am acces la atâta informație utilă și practică când m-am apucat de investiții. Dar, din păcate, nu am avut, ci a trebuit să citesc și să mă documentez, să testez și să greșesc, ca să pot ajunge unde sunt astăzi.

Tu ești norocos să poți învăța tot ce noi știm astăzi și să primești pas cu pas un proces validat deja de noi și care are succes.

În plus, partea cea mai faină este că ai acces la acest program pe viață cu toate îmbunătățirile și completările pe care le vom face pe parcurs. Deci ai în permanență la îndemână informația actualizată, clară și centralizată.

Te poți înscrie pe lista de așteptare pentru următoarea ediție aici